違章建築知多少屋頂平台是否為違章建築: 屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份,凡在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內均屬合法建物,只要超過此範圍即違法。到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖,按圖查對,凡圖上所無之建物,即屬違建。  頂樓加蓋是否為違章建築 : 頂樓加蓋部份,現行買賣概分兩類:一為簡單起造僅有遮風避雨的功能,其功能並不齊全,必須依附頂樓始可使用者;一為完整起造,可不必依靠頂樓而能單獨使用,具有高度經濟效益。相比較之下,前者的爭議較大。在屋主及買節能燈具方意思表示不明情形下,應探求當事人之真意,不得拘泥於契約所載,而該頂樓加蓋是否應歸屬買方,應依買賣當時的情況,例如屋主是否對仲介主張出售的意願?簽約時是否對該加蓋做說明、或於買方付定前曾帶買方參觀加蓋部份,向其解釋如何使用等語,以釐清加蓋之所有權歸屬;同時,買方必須瞭解,頂樓加蓋部份係屬違建,隨時有被拆除的危險,無論該加蓋部份之裝璜如何,若一旦為政府公權力所拆除,危險負擔應依民法的規定,交付之前由屋主負擔、交付之後由買方負擔。建議消費者於購買房地,若一併承購加蓋時,應特別注意買賣合褐藻醣膠約的內容,須連同加蓋部份載明清楚,並將責任歸屬劃分明確,以免損失過鉅。 社區頂樓屋頂平台,此為公寓大廈的共用部分,《公寓大廈管理條例》第八條第一項規定:「公寓大廈…樓頂平台…,非依法令規定並經區分所有權人會議之決議,不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」;因而如有公寓大廈的住戶在頂樓屋頂平台搭建違章,此一問題涉及兩方面:一、為違建的管理;二為屋頂平台的利用。而一屋頂平台上的違章建築超過「15年」,依法不可能成為合法建築。 頂樓增建, 一樓加蓋應課徵房屋稅 : 附著ARMANI於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物,都要課徵房屋稅;而建築物係指定著在土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物,所以在頂樓增建建築物要課徵房屋稅。有部分屋主為了遮陽防雨,在頂樓除增建屋頂棚架外,並加裝窗戶或以鐵皮圍住,雖未隔間做房間使用,但因有頂蓋、樑柱或牆壁,已增加房屋使用價值,應併同房屋繳納房屋稅。不過如果所搭建的屋頂棚架,並沒有裝設門窗、牆壁,因為只供遮陽防雨,能增加的房屋價值非常有限,所以可以免繳房屋稅;另外如果在大樓天井頂層加新成屋蓋,且只做為防雨及出入通道使用,不做其他用途者,也可以免繳房屋稅;還有在房屋頂樓增建廣告塔,因只加重房屋負荷量,並沒有增加使用價值,亦不用繳納房屋稅。根據房屋稅法的規定,如果頂樓有增建情形,應該在建造完成之日起30日內向當地稅捐稽徵機關申報,如果沒有依規定申報,而發生漏稅的情形,稅捐機關除了補稅外也會處以罰款。 房屋稅是對附著於土地的各種房屋、及增加該房屋使用價值的建築物課稅,因此,違章建築屬於增加該房屋使用價值的部分,仍應課徵房屋稅。頂樓增建,如僅作遮陽防雨之用,並未設有門窗、牆壁的西裝外套棚架,可免徵房屋稅。陽台加建,如果和主建物沒有合併打通使用,則不需課稅。頂樓架設廣告台、基地台,因為沒有增加房屋的使用價值,所以也不是房屋稅的課稅範圍。 違章建築可以買嗎 : 一般而言,被認定為違章之建築有以下2種情況:一為實質違建,即未遵照建築法規如建蔽率、容積率等之有關規定申請建造執照,擅自建築者;另一為程序違建,即未按程序申請建造執照擅自興工建築者。以上兩種情況所產生的建物,由於興建之時沒建造執照,因此都無法取得使用執照,也無法依土地登記規則辦理建物所有權第一次登記,當然也無法酒店打工取得所有權狀。依民法第758條規定:「不動產物權,依法律行為而取得設定、喪失及變更者,非經登記不生效力。」因此違章建築既然無辦理產權登記,實際上也不能辦理所有權移轉,儘管法院判例承認違章建築買賣行為之存在,但其買賣行為所取得的不是所有權,而是「實質處分權」,亦即使用權而已,因此,即便違章建築可能有水、電、稅籍號碼、甚至門牌之編列也不因其變更使用者的名義,而擁有所有權。總而言之,違章建築的買賣實際上所負擔的風險是相當大的。 違章建築知多少 : 一般而言,被認定為違章之建築,係指未按照西裝建築法規如建蔽率、容積率等之相關規定申請建造執照,而擅自建築者,亦即除非是建造執照所核准範圍,否則均屬違章建築,因此,購買預售屋時,只要是領取使用執照之後再二次施工者,幾乎都是違章建築無疑,最常見之實例為室內夾層及陽台外推;至於中古屋,除可核對用執照之竣工圖外,亦可依建物所有權狀所記載之建號,至地政事務所申請建物測量成果圖,即可一覽無遺。 一般最常見的違章建築,如室內夾層與陽台外推外,屋頂平台、露台、前院、後院、屋側、法定空地,甚至佔用防火巷而擅自增建者,另一種較不容易被發覺的便是室G2000內違建,例如將上下樓層打通為樓中樓,或為增加室內使用空間而擅將鋼筋混凝土牆或剪力牆拆除,此不僅會影響到建物結構安全,如不幸因天災而導致建物倒塌,還得吃上公共危險罪官司。 此外,極為常見而又令人疑惑的是,何謂「合法違建」?按臺北市曾有一段時間頂樓與一樓住戶只要徵得同側垂直全體所有權人之一致同意,即可在屋頂平台及一樓空地增建  30 平方公尺( 9坪)之建物,惟此一「台北市拆除違章建築認定基準」已於民國77 年 8 月 1 日大幅修正,然當時一窩蜂搶建所遺留下來的所謂「合法違建」,至今仍隨處可見,信用卡代償而最令一般民眾感到疑惑的是,這種被歸類為暫緩拆除的「合法違建」如何辨識, 權益何在? 因此,購屋之前應仔細核對權狀面積及建物測量成果圖之外,還得進一步的瞭解整棟建物有關共有共用、共有專用、專有共用以及專有專用之實際位置、面積分攤與產權登記方式,尤其簽約之前更須看清楚原始買賣契約如何約定,以及增建部分是否有經過住戶協調認可之分管協議書,俾便確實保障購屋權益與居家安全。 


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